近年來，全球房地產市場持續升溫。

從英國、澳洲到日本，亞洲高資產族群積極布局跨境住宅、學生宿舍（PBSA）與收益型商辦。

然而，在亮眼的投資數據背後，卻隱藏著一項經常被低估的關鍵風險：

若跨境房產缺乏正確的持有架構，極可能同時觸發多國稅制，產生高額的遺產稅、贈與稅與跨境合規成本。

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跨境房產暗藏的「疊加式稅務風險」

跨境置產與國內購屋最大的差別，在於資產往往同時落入不同國家的稅收制度。

在熱門的留學與房產市場，例如英國、日本、澳洲，多數國家對非居民課徵遺產稅或同等性質稅項，稅率動輒高達 30%–40%。

以英國為例：

一位台灣家長購入 新台幣 1 億元 的英國房產，若發生意外，下一代極可能需面對約 4,000 萬元新台幣的英國遺產稅，且必須在英國境內完成繼承程序後，才能實際取得資產。

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常見的跨境置產誤區

實務中，最常見的錯誤包括：

1. 父母直接購屋給子女
2. 在多數情況下即構成海外贈與，可能需向台灣申報贈與稅（最高 20%）。
3. 以子女名義持有房產
4. 不僅隱含贈與風險，資產安全性也極低，易受債務、婚姻或法律糾紛影響。
5. 未來出售或出租時
6. 仍須面對多國稅務申報義務與 CRS 資訊交換的合規要求。

這些風險在資產傳承階段尤為明顯，往往讓原本用來保障家庭的資產，反而成為下一代難以承擔的負擔。

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一套經驗證、可長期運作的跨境房產架構

在主題講座【結構化的現金流資產｜跨境房產配置 × 留學置產規劃】 中，夢想家集團 與 英國藍莎集團 透過實際案例，解析高資產族群如何以有效架構持有「多國房產」。實務上，最穩定、也最被廣泛採用的方式是：

信託 → 境外頂層控股公司 → 各國在地 SPV → 不動產資產

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境外資產由信託持有的三大優勢

1️⃣ 風險分艙

將租賃、法律與營運風險鎖定在標的國的法律實體中，避免單一事件牽連整體家族資產。

2️⃣ 融資效率提升

銀行通常更偏好對公司主體＋物業抵押放款，使再融資、股權質押與退出機制更標準化、可預期。

3️⃣ 治理可執行

信託條款可清楚設定現金流順序：

費用 → 稅費 → 本息 → 分配，並搭配受益人條件、監護與分配機制，確保長期可控。

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跨境房產，成為可複製的現金流工程

跨境房產的核心價值，在於把「自住」與「投資」整合成一套可複製的現金流模型：

• 初期以自住鎖定生活成本
• 期滿後轉為長期出租，累積多幣別現金流
• 透過 信託＋境外頂層控股＋在地 SPV
• 分層控管風險、提升融資效率、確保治理與申報一致

最終，家族同時擁有：

• 資產抗通膨與市場週期分散能力
• 居留地與稅務居民身分的選擇彈性
• 可跨世代延續、具制度保障的分配規則

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