近年来，全球房地产市场持续升温。

从英国、澳大利亚到日本，亚洲高净值人群积极布局跨境住宅、学生宿舍（PBSA）以及收益型商业地产。

然而，在亮眼的投资数据背后，隐藏着一个经常被低估的关键风险：

如果跨境房产缺乏正确的持有结构，很可能同时触发多国税制，带来高额的遗产税、赠与税以及跨境合规成本。

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跨境房产暗藏的「叠加式税务风险」

跨境置产与本地购房最大的差别，在于资产往往同时落入多个国家的税收体系。

在热门留学与房产市场，如英国、日本、澳大利亚，多数国家都会对非居民征收遗产税或同类税项，税率往往高达 30%–40%。

以英国为例：

一位台湾家长购入一套新台币 1 亿元的英国房产，若不幸发生意外，下一代极可能需要承担约新台币 4,000 万元的英国遗产税，并且必须在英国境内完成继承程序后，才能取得该资产。

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常见的跨境置产误区

在实际操作中，最常见的错误包括：

1. 父母直接为子女购置海外房产
2. 在多数情况下构成海外赠与，可能需要向台湾申报赠与税（最高 20%）。
3. 以子女名义直接持有房产
4. 不仅存在隐含赠与风险，资产安全性也极低，容易受到债务、婚姻或法律纠纷影响。
5. 未来出售或出租房产时
6. 仍需面对多国税务申报义务以及 CRS 信息交换等合规要求。

这些风险在资产传承阶段尤为明显，往往使原本用于保障家庭的资产，反而变成下一代难以承受的负担。

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一套经验证、可长期运作的跨境房产结构

在主题讲座【结构化的现金流资产｜跨境房产配置 × 留学置产规划】 中，梦想家集团 与 英国蓝莎集团 通过实际案例，解析高净值人群如何以有效结构持有「多国房产」。

在实践中，最稳定、也最被广泛采用的方式是：

信托 → 境外顶层控股公司 → 各国本地 SPV → 房地产资产

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境外资产由信托持有的三大优势

1️⃣ 风险分舱

将租赁、法律与运营风险锁定在资产所在国的法律实体中，避免单一事件牵连整个家族资产体系。

2️⃣ 融资效率提升

银行通常更倾向于对公司主体 + 不动产抵押进行放贷，使再融资、股权质押与退出机制更加标准化、可预期。

3️⃣ 治理具可执行性

信托条款可清晰设定现金流顺序：

费用 → 税费 → 本息 → 分配，并结合受益人条件、监护与分配机制，确保长期可控与可持续。

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跨境房产，打造可复制的现金流工程

跨境房产的核心价值，在于将「自住」与「投资」整合为一套可复制的现金流模型：

• 初期以自住锁定生活成本
• 期满后转为长期出租，累积多币种现金流
• 通过 信托 + 境外顶层控股 + 本地 SPV
• 分层控制风险、提升融资效率、确保治理与申报一致

最终，家族可以同时拥有：

• 资产抗通胀与市场周期分散能力
• 居留地与税务居民身份的选择弹性
• 可跨世代延续、具制度保障的分配规则

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